Apklausos rodo, kad viena populiariausių Lietuvos gyventojų investavimo krypčių – į nekilnojamąjį turtą (NT). Tokią investiciją jie laiko ir pačia saugiausia. Juk ne paslaptis, kad daugeliui investuoti ramiau, kai mato ir gali pačiupinėti, ką įsigijo ir į ką investavo. Tačiau būtina prisiminti, kad ne viskas auksas, kas auksu žiba.
Ir toks požiūris, kad investuotojams svarbiausias dalykas pirmiausia turėtų būti saugumas, o tik po to grąža, yra investavimo aksioma. Kalbant apie investavimą į NT, saugumas priklauso nuo projekto, į kurį investuojama, jo patrauklumo rinkoje, taip pat vystytojo patirties ir verslo modelio. Šiame straipsnyje apžvelgsime, kaip ir kodėl „Lapino namų“ projektams sekasi, ko iš mūsų projektų gali tikėtis ir ieškantys savo svajonių namo, ir besidomintys investavimu į NT dabar bei artimiausioje ateityje.
NAMAS – BŪTINOJI PREKĖ ŠEIMAI
Pavyzdžiui, ant Vilniaus miesto ribos, Trakų r., plėtojamame kvartale „Bičiulių terasos“ statomi „Lapino namai“ sulaukia didelio dėmesio. Tai rodo skaičiai: per laikotarpį nuo 2023 m. rugsėjo iki 2024 m. sausio naujų namų pardavimų, t. y. naujų preliminarių pirkimo su
tarčių, vien tik šiame projekte turime maždaug po 3 per mėnesį. Net ir rinkos pakilimo metu tai būtų puikus rezultatas, o žinant, kokia rinka yra šiuo metu, tai tikrų tikriausia sėkmės istorija. Kvartale „Vilniaus kalvos“ jau parduoti visi „Lapino namai“, šiemet juos pradėsime statyti gyvenvietėje „Asiūklės parkas“, taip pat šalia „Bičiulių terasų“ pradedamoje plėtoti teritorijoje. Abi jos užims po apytikriai 20 ha. Per artimiausius metus keliais etapais šiose teritorijose Trakų r. ir Vilniaus r. netoli Gulbinų pastatysime namus beveik 500 šeimų.
Galima neklystant tvirtinti, kad šeimai namas – būtinoji prekė, o jos paklausą lemia siūlomo namo kokybė, mūsų įdirbis ir patikimo NT plėtotojo istorija bei išplėtotas verslo modelis, leidžiantis šeimoms įsikurti name nepatiriant jo įsirengimo vargo.
Iš tiesų absoliuti dauguma mūsų pirkėjų – jaunos šeimos, kurios ieško būsto ne laikinam gyvenimui ar investicijai, o sau ir savo planuojamai ateičiai. Tai reiškia, kad joms, norint gyventi patogiai, jau dabar reikia 3–4 ir daugiau kambarių būsto. Todėl šioms šeimoms individualus namas – būtinoji prekė.
Beje, jei paanalizuosime būsto rinką, įsitikinsime, kad didžiausia stagnacija yra mažų butų rinkoje, nes toks butas nėra būtinoji prekė iš esmės jokiam segmentui. Tokius butus paprastai perka jaunimas, kuris puikiai ir patogiai gali gyventi ir nuomojamame bute, arba investuotojai nuomai.
DVEJOS PAJAMOS ĮPERKA IR NAMĄ
Mažus butus taip pat paprastai perka asmuo, t. y. „vienos pajamos“, todėl padidėjus EURIBOR ir dėl Lietuvos banko reikalavimo, kad ne daugiau kaip 40 % pajamų gali būti skiriama būstui, tapo sunku jį įpirkti. Dėl pašokusių palūkanų, palyginti su laikotarpiu, kai jos buvo nulinės, įmokos už būstą augo šimtais eurų. Suprantama, kad vieno asmens ūkis tokio šuolio dažniausiai negali atlaikyti ir tenkinti banko reikalavimų. O komerciniai bankai net ir kai žmogaus pajamos arti ribos, nelinkę rizikuoti ir teikti paskolas. Š. m. sausį Lietuvos banko skelbtame komentare konstatuojama, kad „būsto kreditavimas toliau slopsta: naujų būsto paskolų skaičius ir nominalioji vertė lapkričio mėn. buvo daugiau kaip ketvirtadaliu mažesni nei prieš metus“.
O individualų namą perka šeima, kitaip tariant, „dvejos pajamos“. Todėl įperkamumo problema yra iš esmės mažesnė, galima sakyti, du kartus, arba ji iš viso nekyla.
Bet kodėl tada stovi didžioji dalis individualių namų rinkos?
DIRBSI, KĄ IŠMANAI, ARBA STATYBŲ VADOVU
Atsakymas aiškus ir paprastas: nes absoliučiai didžioji dalis individualių namų siūlomi neįrengti. Šiais laikais, kai dėl palūkanų ir kitų dalykų yra didelis neapibrėžtumas, užsikrauti dar ir neprofesionalui sunkiai finansiškai planuojamas ir kontroliuojamas namo įrengimo išlaidas tampa nebepakeliama.
Visi, kas jau bandė ar bent šiek tiek nutuokia, ką reiškia įsirengti namą (o jį įsirengti yra kur kas sunkiau ir brangiau nei butą, nes reikia ne tik apdailą atlikti, bet ir įrengti inžinerines sistemas, sutvarkyti sklypą ir pan.), puikiai žino, kad tiek įrengimo terminas, tiek šiam tikslui numatomas biudžetas įsirengiant pačiam ir esant kitos srities nei statyba profesionalu yra visiškai neprognozuojami dalykai. Ką jau kalbėti apie tai, kad mažų mažiausiai metus vos ne visą darbo dieną reikės dirbti darbų vadovu ir vis tiek daug darbų liks neužbaigti metų metus dėl patirties, jėgų ir pinigų trūkumo. Be to, mes, sukaupę statybų patirtį, atsirinkome tik geriausius konstrukcijų sprendimus ir kokybiškas medžiagas, kurias naudojame statomuose namuose, o esant poreikiui jas klientas gali rinktis ir savo nuožiūra.
Todėl dauguma žmonių puikiai supranta, kad jei turi šeimą ir karjerą kitoje nei statybų srityje, pačiam įsirenginėti yra labai neprotinga ir visapusiškai brangiau, o pačiam statytis nuo nulio – didžiulė žala ir karjerai, ir šeimai bei viena didžiausių gyvenimo klaidų.
Taigi, prie šio supratimo dar pridėję įsirengimo finansavimo problemas, gauname, kad visa tai neapibrėžtumą padidina maksimaliai ir užduotį parduoti neįrengtą ar iš dalies įrengtą namą daro labai sudėtingą, todėl rinka stagnuoja.
VISA APDAILA – KAIP CIVILIZUOTAME PASAULYJE
Mes, matydami, kur juda rinka (nereikėjo būti orakulu – civilizuotame pasaulyje būstas parduodamas su visa apdaila), jau 2022 m. nusprendėme, kad pardavinėsime namus tik su visa apdaila. Tokiam sprendimui įgyvendinti buvo reikalingas didelis įdirbis: ne tik kokybiškai statyti namus, bet ir valdyti procesus atsižvelgiant į kliento norus pasiūlyti jam tinkantį namą su visa apdaila. Šis strateginis sprendimas atsipirko ir šiuo metu duoda puikius vaisius – pardavimus, kokių dar niekuomet neturėjome.
Ar gali mūsų pavyzdžiu pasekti kiti vystytojai? Taip, bet tai labai sudėtinga padaryti be ilgamečio pasiruošimo. Etapas, kai namas pastatomas su „daline apdaila“, nors ir šiek tiek brangesnis, bet daug lengvesnis nei etapas, kai reikia namą visiškai įrengti. Mat pastarasis turi daug daugiau skirtingų operacijų, kurias reikia suderinti. Be to, visas įrengimas dar turi būti suderintas su pirkėju. Tam reikia ir patirties, ir atitinkamų žmogiškųjų bei finansinių išteklių. Negana to, papildoma marža už įrengimą yra santykinai nedidelė, todėl dauguma vystytojų ir vengia siūlyti namus su visa apdaila.
KOL GAUSI BANKO KREDITĄ – GYVENK SAVO NAME
Visos apdailos produktas leidžia varijuoti ir eksperimentuoti su verslo modeliais.
Mūsų klientams labai pasiteisino nuomos ir pardavimo per nuomos laikotarpį verslo modelis: šeima gali persikelti į erdvius svajonių namus ir juose gyvendama turi galimybę per nuomos laikotarpį jį įsigyti. Taip, iš esmės nepatirdama papildomų kaštų dėl nuomos, šeima gali jau dabar įsikelti į visiškai įrengtus svajonių namus ir kurti savo istoriją. Ši paslauga populiariausia ne tarp tų, kurie neturi pradinio įnašo, o tarp tų, kurie negauna paskolos dėl kitų laikinų priežasčių, pvz., užsiima individualia veikla ir reikia kelerių metų, kol susitvarkys pinigų srautus, kad gautų banko kreditą.
Planuojantiems įsigyti namą būtina atkreipti dėmesį, kur jis pastatytas. Daugumą individualių namų siūlo labai maži vystytojai, kurie stato ir parduoda vieną du namus. Toks namas dažniausiai bus ne darniai, ištisomis gatvelėmis vystomame kvartale su visa svarbiausia inžinerine infrastruktūra, kaip statomi „Lapino namai“, o chaotiškai užstatomoje teritorijoje. Čia namą įsigijęs naujakurys yra pasmerktas kelis dešimtmečius kęsti nesibaigiančių statybų dundesius ir dulkes, nuolat keiksnoti neišvažiuojamas statybinės technikos išmaltas gatves, o paskui rūpintis gatvės asfaltavimu.
INVESTUOJA IR PER SFP, IR TIESIOGIAI
Šiuo metu „Lapino namų“ vystymą finansuojame investuotojų lėšomis: ir smulkiųjų, kurie gali į mūsų projektus investuoti per sutelktinio finansavimo platformas (SFP), ir stambesniųjų, kurie investuoja tiesiogiai ir kurie buvo pirmieji mūsų investuotojai. Atsižvelgiant į tai, kad SFP dėl naujo reglamentavimo, susijusio su maksimaliomis sumomis, kurias viena platforma gali suteikti vienam vystytojui, ir į tai, kad planuojame plėsti savo vystomus projektus, tampa akivaizdu, kad investicijų pritraukimas per platformas tampa ribotas. Todėl artimiausiu metu plėsime esamų privačių investuotojų pozicijas ir pritrauksime naujų. Didėjant vystymo apimtims taip pat pradedame derėtis ir įvairiomis finansinėmis institucijomis.
Privatūs investuotojai į NT paprastai investuoja didesnes sumas – nuo 200 000 eurų į srautinius objektus (nuomos projektus) ir nuo 500 000 eurų į vystymo projektus – ir renkasi tiesioginį bendradarbiavimą su NT vystytojais, nes taip gali tikėtis didesnių palūkanų, nei investuodami per SFP. Jiems taip pat aktualūs papildomi dalykai, kurie yra svarbūs vertinant investicijos saugumą: platesnės apimties ir tikslesni verslo planai, pirminė hipoteka ir tik vienam investuotojui ir pan. Beje, mes tiesiogiai dirbame tik su tokiais investuotojais, kurie patys sugeba vertinti riziką.
Tuos, kuriuos domina išsamesnė informacija apie plėtojamus kvartalus „Lapino namai“, čia statomus namus ar investavimo galimybes, kviečiame susisiekti tinklalapyje Lapinonamai.lt esančiais kontaktais.
