Butas ar namas: naujos aplinkybės koreguoja pasirinkimo kriterijus

Pastaruoju metu, kai statybinių medžiagų ir darbų kainos nenuspėjamos, o naujo būsto pasiūla akivaizdžiai atsilieka nuo paklausos, jį besirenkančiam pirkėjui tenkančių iššūkių sąrašą papildė dar vienas. Tai statinio kokybė. Tiksliau – kaip labai plėtotojai bus priversti taupyti ir kokios įtakos tai gali turėti pastato tvirtumui bei būsimo gyvenimo jame kokybei? Tai ypač svarbu ir besirenkančiam – pirkti butą ar individualų namą?

Juozas Lapienis, „NewReal“ įmonių grupės vadovas, „Lapino namų“ kvartalų koncepcijos autorius

Naujausi Registrų centro skelbiami duomenys rodo, kad NT sandorių skaičius šiemet auga visose pagrindinėse NT kategorijose, o labiausiai – žemės sklypų bei individualių gyvenamųjų namų segmentuose. Pavyzdžiui, per devynis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje parduota 12 tūkst. namų – gerokai daugiau nei pernai ir užpernai.

Augantis individualių gyvenamųjų namų populiarumas neturėtų stebinti. Tai lemia ir išaugęs kokybiško būsto ir aukštesnės gyvenimo kokybės poreikis, ir per karantiną ypač išryškėję gyvenimo name privalumai. Kita vertus, įtakos pasirinkimui turi būsima turto eksploatacija. Dažnas mano, kad jei gyvens bute, nereikės rūpintis teritorijos valymu ar sniego nukasimu, technine namo konstrukcijų, pvz., stogo, inžinerinės įrangos priežiūra bei remontu, nes šie ir kiti darbai yra daugiabutį namą administruojančios įmonės rūpestis, o gyvendami nuosavame name viskuo turėsite pasirūpinti patys.

Vis dėlto būsto eksploatacijos klausimus reikėtų vertinti pastaruoju metu plačiai nuskambėjusių įvykių ir augančios NT rinkos kontekste.

Naujos aplinkybės – nauji iššūkiai

Drėgsta sandėliuko sienos, cokoliniame daugiabučio aukšte įrengtoje automobilių aukštelėje po kiekvieno stipresnio lietaus telkšo balos… Namas apynaujis, bet garantinis laikotarpis jau pasibaigęs, todėl jei gyventojai apsispręs taisyti broką, teks gana plačiai atverti pinigines. Ši istorija iš palyginti naujo vakarinėje Vilniaus dalyje esančio gyvenamųjų namų kvartalo. Tikriausiai dar nepamiršote ir nutikimo šių metų pavasarį Pašilaičiuose, kai skilus namo sienai iš vieno daugiabučio buvo skubiai evakuoti gyventojai? Tąsyk plyšius laiptinėje ir kai kuriuose butuose įvertinę ekspertai nustatė, kad deformacijos susijusios su statybos technologijų pažeidimais – nekokybiškai įrengta grindų danga, pertvarose neįrengtomis privalomomis deformacinėmis siūlėmis. Tačiau, anot ekspertų, pažeidimų pobūdis yra lokalus, o akmens masės plytelės atšoko ne dėl pastato karkaso deformacijos, o dėl to, kad buvo nekokybškai priklijuotos. Ekspertų vertinimu, sienų įtrūkimai taip pat nesusiję su konstrukcijų deformacija. Maždaug 2004 m. statytas daugiabutis buvo pripažintas saugiu ir gyventojams leista grįžti į savo butus. Vis dėlto buvo nuspręsta užsakyti pastato laikančiųjų konstrukcijų ekspertizę ir nustatyti įtrūkimų priežastis. 

Kodėl tai primenu? Todėl, kad ši istorija rodo, jog rimti statybos technologijų pažeidimai gali turėti itin nemalonių pasekmių. Tokių rezonansinių istorijų nėra daug, bet didesnių ar mažesnių bėdų daugiabučiuose būna labai dažnai. Štai ir dabar, mano žiniomis, Vilniaus teismuose nagrinėjamos bent kelios bylos dėl nekokybiškai atliktų darbų palyginti naujuose daugiabučiuose.

O ar teko girdėti, kad dėl panašių dalykų skųstųsi individualių namų gyventojai? Ir net daug senesniuose, sovietiniuose daugiabučiuose, kuriuos keiksnojame dėl prasto planavimo ir kitų dalykų, tokie atsitikimai kaip atitrūkęs ir žemyn nugarmėjęs balkonas itin reti. Seni sovietiniai daugiabučiai, nors kartais sakoma, kad jie savo jau atgyveno, gana tvirti, nes buvo projektuojami ir statomi „su atsarga“.

Nesupraskite neteisingai – nenoriu pasakyti, kad dabartinių daugiabučių statytojai nepaiso statybos techninių reikalavimų (STR), bet pakilusios statybinių medžiagų ir darbų kainos verčia juos taupyti visur, kur tik galima, todėl bent jau man kai kurių dabar statomų daugiabučių kokybė didelio pasitikėjimo nekelia. Norėčiau, kad mano nerimas neturėtų pagrindo, bet puikiai matau, kad galimybių ką nors „optimizuoti“ ir sutaupyti statant daugiabutį nepalyginti daugiau negu statant individualų namą.

Taupyti verčia brangstančios medžiagos

Didieji būstų plėtotojai skaičiuoja, kad iš maždaug 1370 butų, parduotų ar rezervuotų šių metų III ketvirtį pirminėje Vilniaus būsto rinkoje, buvo baigti statyti mažiau nei 10 %. Absoliuti dauguma sandorių įvyko „apžiūrėjus“ dar nepastatytą butą kompiuteryje. Bet suaktyvėjus pirkimui statybinių medžiagų ir darbų kainos auga taip smarkiai, kad sudarant preliminariąją sutartį statytojo suplanuota marža gali būti nepakankama padidėjusiems statybos kaštams kompensuoti, todėl norėdami tilpti į numatytą biudžetą ir plėtotojai, ir rangovai tiesiog priversti taupyti. Kitaip tos įmonės, jau sudariusios nemažai preliminarių sutarčių dėl butų pardavimo pirmame projekto statybos etape už fiksuotą kainą, tiesiog neišgyventų.

Antra priežastis – statant daugiabučius tikrai yra galimybių „pataupyti“ racionalizuojant sprendimus, pvz., hidroizoliacijos sąskaita. Bet jei ji bus nekokybiška arba tam tikros požeminių konstrukcijų dalys bus neapšiltintos, tokiose patalpose (sandėliukuose ar požeminėse aikštelėse) kaupsis vanduo, rasos sienos ar lubos. Žinau kelis naujus daugiabučius, kur nuolat užliejamos požeminės aikštelės ir sandėliukai, gadinamas žmonių turtas, o kai kada tokios bėdos prasideda net nespėjus atiduoti namų eksploatuoti. Problemą reikia spręsti, bet tai bus sudėtinga, nes taupyta viename iš pirmųjų projekto etapų – klojant pamatus. Pasitaiko, kad darbai kainuotų tiek, kad kyla klausimas, ar aspskritai racionalu taisyti. Bet galima įsivaizduoti, kas bus po 10 metų… Todėl drįstu teigti, kad manantys, jog nusipirkę butą, ypač per statybų bumą, neturės rūpesčių, apsirinka.

Daugiabutis – sudėtingas statinys, jį projektuojant taikomi kompleksiniai sprendimai, yra daug darbų, kurių pirkėjas nė nemato, todėl yra nemažai galimybių sprendinius optimizuoti. Dažnai kaštai optimizuojami ir taupoma būtent konstruktyvo – pagrindinių konstrukcijų sąskaita. Be abejo, pakeitimai daromi nepažeidžiant STR leidžiamų ribų, bet kai darai „ant ribos“, egzistuoja galimybė, kad dėl nedidelės paklaidos tą plonytę liniją netyčia peržengsi. Deja, dėl tokių pažeidimų kylančios problemos yra sunkiausiai sprendžiamos, o tokių klaidų taisymas itin brangiai kainuoja. Nesu išsamiai nagrinėjęs ekspertų išvadų dėl jau minėto daugiabučio Pašilaičiuose, bet jei paaiškėtų, kad jame ar bet kuriame kitame daugiabutyje problemų kilo būtent dėl konstruktyvo, sunkiai įsivaizduoju, kaip reikėtų tą bėdą spręsti, nes tai kainuotų didžiulius pinigus, o garantinis laikotarpis jau pasibaigęs.

Įsigydami butą, pirkėjai dažnai neįvertina, kad jie įgyja nuosavybės teises ne tik į konkretų butą, bet proporcingai to buto plotui ir į dalį lifto, stogo, laiptinės bei kitų bendrų namo konstrukcijų, taigi ir visos jų defektų šalinimo išlaidos pasibaigus garantiniam laikotarpiui tenka pirkėjui.

Name problemų mažiau, jas spręsti paprasčiau

Sutinku, dalis individualių namų segmente dirbančių plėtotojų taip pat naudojasi išaugusia paklausa ir stengiasi parduoti namus dar iš brėžinių, bet individualaus namo, ypač vienaukščio, savininkams tokio pobūdžio problemų kaip daugiabutyje net teoriškai kilti negali, nes tai labai paprastas statinys. Statydamas vienaukštį namą konstrukciškai daug neoptimizuosi, nes pats konstruktyvas nesudėtingas. Galima šiek tiek sutaupyti tik pasirenkant pigias medžiagas.

Tai, kokią įtaką skirtingos medžiagos turi statinio kokybei, jau esame aptarę, be to, pirkėjas pats, net neturėdamas specialių techninių žinių, supranta, kad termomediena geriau už paprastą medieną, klinkeris ir skalūnas geriau negu tinkas, o gelžbetonio monolito konstruktyvas geresnis nei pigūs blokeliai, todėl bet ko jam neįsiūlysi.

O dabar grįžkime prie pasirinkimo: butas ar namas? Kol nesibaigęs garantinis laikotarpis, tiek bute daugiabutyje, tiek nuosavame name išryškėjusios problemos sprendžiamos panašiai – kreipiatės į plėtotoją ir rangovas ištaiso broką. Bet juk būstą perkate ne 5–10, o keliasdešimčiai metų. Gyvenantis nuosavame name žmogus pats sau šeimininkas ir pogarantiniu laikotarpiu pats sprendžia, ką ir kas jo name remontuos.

Iš patirties galiu pasakyti, kad individualaus namo bėdų pašalinimas ir remontas dažniausiai kainuos kelis šimtus eurų, tik retais atvejais prireiks didesnės sumos. Bet jei atsiras daugiabučio konstruktyvo problemų ar į garažus ims smelktis vanduo, remontas bendraturčiams gali kainuoti ir kelis šimtus tūkstančių eurų. Be to, viskas užtruks gerokai ilgiau, nes daugiabutis – tai daugeliui savininkų priklausantis bendras turtas, ir pirmiausia visi turės nuspręsti, kad reikia spręsti problemą, o tik paskui kreipsis į atitinkamas organizacijas pagalbos ir rinks pinigus remontui. Pvz., jei pradėjo sėsti viena namo siena, kol įkalbėsite priešingame namo gale esančios laiptinės gyventojus pritarti, kad ją reikia tvarkyti, prabėgs nemažai laiko – panašiai, kaip būna prireikus remontuoti stogą ar rūsį: pirmo aukšto gyventojams nelabai rūpi stogas, o penkto – rūsys…

Kitaip tariant, buto savininkui daug sudėtingiau operatyviai spręsti su daugiabučio bendrojo naudojimo objektais susijusias problemas, nes kiekvieną kartą reikės daugumos pritarimo ir surinkti lėšas.

Manau, dėl to šiais itin didelio pirkėjų aktyvumo laikais besirenkančius tarp buto ir namo šie aspektai turėtų paskatinti popieriaus lape, kuriame žymitės visus „už“ ir „prieš“, įrašyti didelį pliusą namo naudai. O jei jį buvote parašę buto pusėje, nes „niekuo patiems nereikės rūpintis“, – nubraukite, nes ateityje gali prisidėti nemažai papildomų rūpesčių, kurių nepatirs pasirinkęs namą naujakurys.

Priminsiu, kad jei nuspręsite įsigyti tebestatomą namą, rinkitės tokį plėtotoją, kuris į preliminariąją sutartį įtrauks fiksuotą galutinę namo kainą, o jei įmanoma – tarkitės, kad jis atliktų visą apdailą, nes tada suvaldysite ir būstui įrengti skirtą biudžetą.

Būsto pirkimo–pardavimo sandoriai Lietuvoje

Registrų centro duomenys